Taloyhtiön päätöksenteon ymmärtäminen on avain energian­investointien vauhdittamiseen

Mistä työssä oli kyse?

Säästöjä taloyhtiöissä -hanke oli yksi Sitran Kestävä arki -avainalueen hankkeista. Tavoitteena oli innostaa ihmisiä tekemään yhä enemmän kestävän arjen tekoja ja auttaa yrityksiä kehittämään sellaisia ratkaisuja, joiden avulla ihmiset voivat pienentää omaa hiilijalanjälkeään. Tutkimusten mukaan kotitalouksien ilmastovaikutuksista jopa kolmannes tulee asumisesta, joten erilaisilla asumiseen liittyvillä ratkaisuilla on merkitystä.

Asumiseen liittyvien hankkeidemme tavoitteena oli löytää keinoja siihen, miten ihmiset innostuisivat tekemään yhä enemmän kestävän arjen tekoja asumisessaan, mitä nämä teot ja ratkaisut ovat ja miten ne olisivat mahdollisimman helppoja toteuttaa. Säästöjä taloyhtiöissä -hankkeen pääasiallinen kohderyhmä olivat isännöitsijät ja taloyhtiöiden osakkaat eli tavalliset asukkaat. Työn aikana huomattiin, että tulokset palvelevat myös energiaa ja vettä säästävien ratkaisuiden palveluntarjoajia.

Säästöjä taloyhtiöissä -hanke syntyi tarpeesta lisätä tietoa siitä, miten taloyhtiöissä voidaan mahdollisimman helposti ja nopeasti saada toteutettua toimenpiteitä, joilla taloyhtiöiden energian ja veden kulutusta sekä niistä aiheutuvia kasvihuonekaasupäästöjä sekä kustannuksia saadaan pienennettyä. Suomessa on noin 89 000 taloyhtiötä, joissa asuu 2,7 miljoonaa ihmistä. Tilastojen mukaan taloyhtiöiden hoitovastikkeista keskimäärin noin 40 % koostuu energiakustannuksista, joka vuosikustannuksena on noin 1500-2000 € tavalliselle perheelle. Erilaisten arvioiden mukaan taloyhtiöiden energiakustannuksista voitaisiin kohtuukustannuksin vähentää noin 10-20 prosenttia.

Tämän hankkeen tavoitteena oli tuottaa ja koota tietoa taloyhtiöille ja isännöitsijöille erilaisista taloyhtiöissä toteutettavista pienin investoinnein tehtävistä kustannuksia ja hiilijalanjälkeä pienentävistä toimenpiteistä. Pienin investoinnein tehtäviä energiaa säästäviä toimenpiteitä* ja niillä saatavia tuloksia on tutkittu hyvin vähän, joten tällaiselle tiedolle nähtiin tarvetta.

Alalla on lukuisia palveluntarjoajia, mutta heidänkin markkinointinsa perustuu usein yksittäisiin menestystarinoihin selkeiden tutkimusten sijaan. Tutkimuksia ei myöskään löydy erilaisten toimenpiteiden vertailun osalta, jotta taloyhtiöiden hallinnon edustajat osaisivat päättää mitä toimenpiteitä käynnistää ja mikä on toimenpiteen arvioitu takaisinmaksuaika.

Pienillä investoinneilla ja kustannuksia vähentävillä toimenpiteillä arvioitiin työn alussa voitavan säästää noin 10 prosenttia energiakustannuksista. Tavoitteena oli myös todentaa tulokset sekä dokumentoida ja levittää tietoa muille taloyhtiöille ja isännöitsijöille. Näiden lisäksi toivomme, että palveluntarjoajat saavat hankkeesta vinkkejä siihen, miten tarjota omia energiaa ja vettä säästäviä ratkaisuja taloyhtiöille, jotta säästötoimenpiteet saadaan nopeasti toteutukseen.

* Pienten investointien toimenpiteillä tarkoitetaan toimenpiteitä, jotka eivät edellytä taloteknisten järjestelmien tai laitteiden uusimista (esim. lämmitysjärjestelmän vaihtoa). Pienten investointien toimenpiteet sisältävät pienten laiteinvestointien lisäksi myös mm. taloteknisten laitteiden ja järjestelmien säätöjä, asukkaiden tiedottamista ja motivointia sekä toimittajasopimusten tarkastamista.

Erilaiset asuntotyypit tarvitsevat erilaisia ratkaisuja

Asumisen osalta on tärkeä ymmärtää, että erilaiset asuntotyypit vaativat osittain myös erilaiset ratkaisut. Kaikki pientaloihin soveltuvat energiansäästöratkaisut eivät ainakaan suoraan sovi isoihin taloyhtiöihin ja päinvastoin.

Tänä päivänä pientalojen asukkaat löytävät jo suhteellisen hyvin tietoja erilaisista pientaloihin sopivista energian ja veden säästöratkaisuista. Taloyhtiöissä asuvien kohdalla tilanne on kuitenkin jonkin verran erilainen. Tähän ei kuitenkaan ole olemassa yhtä yksittäistä syytä, vaan siihen ovat vaikuttaneet monet erilaiset tekijät, joista mainittakoon taloyhtiöihin liittyvä lainsäädäntö ja se että palveluntarjoajille taloyhtiöt eivät ole useinkaan helpoin ja kannattavin asiakas.

Eri asumismuotojen välillä on eroja muun muassa kustannusten läpinäkyvyydessä asukkaalle. Esimerkiksi energiaan, erityisesti lämmitysenergiaan ja jätehuoltoon liittyvät kustannukset eivät suoraan näy taloyhtiössä asuvan kukkarossa, koska nämä kustannukset ovat osana yhtiövastiketta, kun taas pientalossa asuvat maksavat kyseiset kulut omasta pussista suoraan energia- ja jätehuoltoyhtiölle.

Myös päätöksenteossa on eroja asumismuotojen välillä, sillä pientalossa esimerkiksi energiainvestoinneista päättää talon omistaja, kun taas taloyhtiöissä päätöksenteko perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja päätökset tekee joko taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous. Taloyhtiöiden päätöksenteko on monesti pitkä prosessi, mikä vähentää säästöinvestointeja tarjoavien palveluntarjoajien kiinnostusta kohdistaa markkinointia taloyhtiöihin.

Tyypillinen piirre taloyhtiöiden päätöksenteossa on se, että päätöksentekijän muodostaa tapauskohtaisesti joko isännöitsijä, hallitus tai yhtiökokous. Taloyhtiössä ylintä päätösvaltaa käyttää vähintään kerran vuodessa järjestettävä yhtiökokous, jossa taloyhtiön osakkaat päättävät taloyhtiön hallituksen valinnan lisäksi myös muun muassa isoista erillisesti rahoitettavista investoinneista. Päätöksenteko yhtiökokouksen kautta koetaan kuitenkin monesti raskaaksi ja hitaaksi, koska talon osakkaiden päätöksenteossa korostuu varovaisuus.

Taloyhtiön hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnon lisäksi muun muassa kiinteistön ja rakennusten asianmukaisesta ylläpidosta. Taloyhtiöiden hallitukset ovat kuitenkin erilaisia ja tietopohja erilaisten päätösten tekemiselle vaihtelee suuresti. Myös isännöitsijällä on merkittävä rooli, sillä hän toimii taloyhtiön apuna ja toteuttaa taloyhtiön päätöksiä. Valitettavasti isännöitsijät eivät kuitenkaan välttämättä ehdi paneutumaan riittävästi taloyhtiön asioihin, joten taloyhtiöiden hallitusten rooli muun muassa energiainvestointien kohdalla nousee keskeiseen rooliin.

Taloyhtiöt ovat asiakkaina riskiä karttavia ja varovaisia kokeilemaan epävarmoja keinoja. Monesti isännöitsijöiden toivotaan olevan ns. portinvartijoita, joiden kautta taloyhtiöt saavat tietoa muun muassa uusista säästötoimenpiteistä. Valitettavasti moni isännöitsijä ei ainakaan toistaiseksi ole kuitenkaan ollut halukas ottamaan tällaista roolia ja useimmiten uusien ratkaisujen etsiminen ja ehdottaminen jää taloyhtiön oman aktiivisuuden varaa.

Miten työ eteni?

Työssä oli mukana 11 taloyhtiötä Helsingistä ja Espoosta ja näissä tehtiin yhteensä 15 erilaista kokeilua reilun vuoden aikana (tammikuu 2018 – helmikuu 2019). Erilaisia toimenpiteitä kokeiltiin lämmitykseen, vedenkulutukseen, sähkönkulutukseen ja jätehuoltoon. Hankkeen toteuttamisesta ja organisoinnista vastasi Fluxio Isännöinti Oy. Hankkeessa oli mukana useita alan asiantuntijoita, kuten HSY:n Ilmastoinfo ja Eneron Oy, sekä palveluntarjoajia, joilla oli hyväksi havaittuja ratkaisuja energian- ja vedensäästöön.

Alussa tehtiin alkukysely asukkaille, taloyhtiön alkukatsaus ja tarvittavat mittaukset. Tämän jälkeen taloyhtiökohtaisesti päätettiin mitä kokeiluja missäkin taloyhtiössä toteutetaan ja miten kokeilujen vaikutukset mitataan. Kokeiluista viestittiin taloyhtiöiden asukkaille niin kirjallisesti kuin asukastilaisuuksissa. Hankkeen aikana kokeilujen tuloksista kerrottiin muun muassa useamman blogikirjoituksen muodossa sekä useissa tilaisuuksissa ja sosiaalisessa mediassa. Hanke sai hyvin julkisuutta myös mediassa (mm. laaja artikkeli Helsingin Sanomissa).

Mitä saatiin aikaan?

Kokeiluista saatujen tulosten perusteella 10 prosentin säästö on mahdollinen, mikäli taloyhtiössä
toteutetaan kaikki kokeillut toimenpiteet. Lähtötilanteen kartoitus on edellytys säästökohteiden löytämiselle ja säästöjen todentamiselle. Tässä hankkeen aika tehdyistä toimenpiteistä, joiden avulla säästöjä saatiin aikaiseksi.

• Veden kulutusta voi pudottaa taloyhtiön verkostopainetta laskemalla. Paineenalennusventtiilin asennuksen takaisinmaksuaika on 1-3 vuotta. Vedenkulutus väheni koeyhtiöissä 5-15 prosenttia.
• Veden kulutusta voi pudottaa suihkupäät vaihtamalla ja vakiovirtaussuuttimia käyttämällä. Takaisinmaksuaika toimenpiteelle on 1-2 vuotta. Vedenkulutus väheni koeyhtiössä noin 10 prosenttia.
• Kiinteistön valaistus kannattaa siirtää led-valoihin. Vaikka investointi on kokeilluista kalliimmasta päästä, suuret säästöt lyhentävät takaisinmaksuajan 1-2 vuoteen. Sähkönkulutus väheni koeyhtiössä noin 45 prosenttia.
• Taloyhtiön julkisten tilojen lämpötiloja pudottamalla saadaan kulutussäästöjä (raput, autotallit jne.). Koeyhtiöissä ei voitu suoraan todentaa säästöä asukasmäärien muutosten vuoksi. Laskennallinen säästö on muutamia prosentteja, mikäli yhteisten tilojen määrä on suuri.
• Taloyhtiön kaukolämpösopimuksen sisältö kannattaa arvioida ja mahdollisesti muuttaa. Energiayhtiöiden lasku muodostuu kahdesta osasta, joista toinen on maksimitarpeeseen perustuva vesivirta- tai tehomaksu. Tämän perusteena oleva arvo kannattaa tarkistuttaa, kun yhtiössä on tehty energiansäästötoimenpiteitä. Koeyhtiössä saavutettiin vuotuinen 1500 euron säästö sopimusvesivirtamaksun pienentymisellä. Esimerkiksi Fortum tarjoaa asiakkailleen kahta eri hinnoittelumallia kaukolämmön kulutusperustaisen osuuden hinnoittelussa (vrt. kiinteä/vaihtuva lainakorko). Vaihdolla saatiin säästöä usealle yhtiölle, vaihteluväli 800-5200 euroa.
• Jätehuollossa säästöjä voi saada sekä jätejakeiden että tyhjennysrytmin optimoinnilla. Koeyhtiössä lisättiin pakkausmuovin keräysastia ja harvennettiin sekajätteen tyhjennysväliä. Säästöä syntyi vuositasolla noin 1 000 euroa.

Kävi ilmi, että taloyhtiöt kaipaavat selkeää ohjausta ja tietoa erilaisista säästötoimenpiteistä ja etenkin sellaisista, jotka eivät vaadi suuria investointeja. Taloyhtiöiden taholta tulleen kiinnostuksen määrä tuloksia kohtaan yllättikin kokeilujen aikana. On siis selvää, että tietoa kaivataan isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden taholta lisää myös tulevaisuudessa.

Hankkeessa tarkasteltiin taloyhtiöiden energia-asioita myös liiketoiminnan näkökulmasta. Tulosten perusteella voidaan todeta, että kysyntää datapohjaiselle analyysille ja sen pohjalta toteutettaville toimenpidesuosituksille on olemassa. Kysyntää löytyy myös käytännönläheiselle toimenpiteiden toteuttajalle, jonka osaaminen voisi olla yhdistelmä putkimiehen, lämmitysasiantuntijan ja huoltomiehen osaamista. Voisiko näiden näkökulmien yhdistäminen palveluntarjonnaksi olla kannattavaa?

Mikä on työn merkitys tulevaisuudessa?

Säästöjä taloyhtiöissä -hankkeen myötä taloyhtiöille on nyt tarjolla kootusti useita hiilijalanjälkeä ja kustannuksia pienentäviä toimenpiteitä. Kaikki toimenpiteet on toteutettu olemassa olevissa taloyhtiöissä ja niiden tulokset perustuvat todellisiin mittautuihin kulutuksiin.

Koska tässä hankkeessa keskityttiin toimenpiteisiin, joihin liittyvät investointikustannukset olivat sen verran matalat, että niihin liittyvät päätökset oli mahdollista tehdä ilman yhtiökokousta eli hallituksen kokouksissa, rajautui kokeilusta luonnollisesti pois useita potentiaalisia säästötoimenpiteitä. Nyt saadut tulokset hankkeesta ovat kuitenkin arvokkaita ja niiden toivotaan antava lisätietoja ja kannustavan niin taloyhtiöitä kuin isännöitsijöitä toteuttamaan myös pienten investointien toimenpiteitä.

Tulokset osoittavat, että myös näillä toimenpiteillä voidaan saada aikaan merkittäviä säästöjä niin asukkaiden hiilijalanjäljen kuin heille asumisesta aiheutuvien kustannusten osalta.

Kokeiltujen toimenpiteiden ja niiden säästöpotentiaalien tunnistamisen lisäksi hankkeen toivotaan kannustavan yrityksiä kehittämään uusia ratkaisuja ja tarjoamaan niitä nykyistä aktiivisemmin myös taloyhtiöille. Taloyhtiöt kaipaavat hyviä säästötoimenpiteitä ja niitä tuottavia palveluilta, myös sellaisia, jotka eivät edellytä isoja investointeja ja joihin liittyvät päätökset voidaan tehdä nopeasti esimerkiksi taloyhtiön hallituksen kokouksessa. Tämä edellyttää kuitenkin sitä, että palveluntarjoajat tuntevat taloyhtiön päätöksentekomallin ja ymmärtävät miten palveluita ja ratkaisuja kannattaa myydä ja hinnoitella taloyhtiöille siten, että päätöksenteko voidaan tehdä kaikkien osapuolten kannalta nopeasti.

Loppuun vielä koottuna pari vinkkiä siitä, mitä taloyhtiöiden hallitusten, isännöitsijöiden ja palveluntarjoajien kannattaa huomioida, jotta taloyhtiöissä toteutettavien säästötoimenpiteiden kysyntä ja tarjonta saadaan nykyistä paremmin kohtaamaan toisensa:

• Kaikki tarvittavat tiedot ovat valmiina, kun asioista päätetään. On tiedon- tai ratkaisuehdotuksentuoja taloyhtiön kokoukseen sitten isännöitsijä, hallituksen jäsen, talon asukas tai osakas. Esimerkiksi palveluntarjoajien kannattaa huomioida markkinoinnissaan taloyhtiöiden vuosikello, ja ajoittaa mahdolliset yhteydenotot isännöitsijöihin tai taloyhtiöihin hyvissä ajoin. Koska taloyhtiöiden päätökset tehdään joko yhtiökokouksessa tai hallituksen kokouksessa, kaikkiin mahdollisiin käsiteltävää asiaa koskeviin kysymyksiin tulisi olla viimeistään kokoukseen mennessä vastaukset valmiina. Päätöksenteon ei pitäisi myöskään viedä kokouksesta kovin paljoa aikaa, koska päätettäviä asioita on usein monia. Mikäli yhtiökokouksessa jokin kysymys jää avoimeksi, saattaa päätös huonoimmassa tapauksessa siirtyä vuodella eteenpäin. Tämän vuoksi hyvä ohje taloyhtiöille ja palvelujaan tarjoaville tahoille on käyttää aikaa siihen, että taloyhtiöillä on vuotuisissa yhtiökokouksissaan käytössä valmiiksi pureskellut tiedot päätöksentekoaan varten ja että esimerkiksi säästöarvion sijaan käytössä olisi todennettu tieto mahdollisesti saavutettavista säästöistä.
• Hinnoitteluun ja sopimusten pituuteen kannattaa kiinnittää huomioita, kun tarjoaa taloyhtiölle palveluja. Jos ratkaisun hinta on joitain tuhansia, saa hallitus päättää siitä omassa kokouksessaan. Jos taas hinta nousee korkeammaksi, tapahtuu päätöksenteko yhtiökokouksessa mikä saattaa muuttaa prosessia myös samalla monimutkaisemmaksi. Hallitukset eivät myöskään mielellään sido tulevien hallitusten käsiä kovin pitkäksi aikaa, joten yli 24 kuukauden pituisia sopimuksia koskevat päätökset saattavat usein olla hankalia tehdä.